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东莞工改M1与工改M0的不一样!

发布时间:2022-04-11 10:11 阅读 次

东莞工改 | 城市品质提升
 
东莞出台相应的政策不断推动城市品质提升。其中工改作为当前东莞实现城市品质提升的一个重要的环节,起到了非常重要的作用。今天,我们深入了解东莞工改的相关政策。
 
目前很多企业拿到一块工业用地后,改造方向不知如何确定。那么今天,我们就来讲一下,工改中的M1与M0的政策支持与区别,帮助大家更好根据企业自身优势选择工改方向。
 
M1、M2、M3、M0定义
 
M1:一类工业用地。指对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地。如电子工业、缝纫工业、工艺品制造工业等用地。
M2:二类工业用地。指对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地。如食品工业、医药制造工业、纺织工业等用地。
M3:三类工业用地。指指对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地。如采掘工业、冶金工业、大中型机械制造工业、化学工业、造纸工业、制革工业、建材工业等用地。
M0:“为适应传统工业向高新技术、协同生产空间、组合生产空间及总部经济、2.5产业等转型升级需要而提出的城市用地分类。即在工业用地(M类)中增加新型产业用地(M0),其范围是指融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务的用地。
 
M0的类型:
根据政策(东自然资〔2019〕174号文),新型产业用地(M0)按产业用房使用类型分为不可分割转让的新型产业用地(以下 简称“不可分割M0”)和可分割转让的新型产业用地(以下简称“可分割M0”)。
 
工改M1或M0是指将现有土地性质为M1或M1以下的工业用地改变为M1工业用地或M0新型产业用地,将旧工业区拆除重建升级改造为新型产业园,产品多元化,包括新型产业用房、配套商业、配套公寓等多种物业形态。
 
容积率:工改M1项目容积率应不低于2.0,并可按生产需要申请提高容积率;工业保护线内提高后容积率不超过 3.5的,按控制性详细规划微调处理。
建筑密度(≤50%)、建筑高度—6—(≤60 米)、绿地率等符合技术规范的调整,结合规划许可直接办理,无需进行控制性详细规划调整。
工改M0项目容积率应大于3.0,不超过5.0。在满足城市空间品质、公共服务设施、交通设施和市政设施等承载能力的前提下,由属地园区管委会、镇人民政府(街道办事处)提出申请,经市规划委员会审议和市政府审批后,可适当提高容积率上限。
 
工改M1/出让年限
 
根据政策(东府办〔2019〕44号文)第二章 第十条:国有出让土地使用权人自行改造的“工改工”项目,剩余使用年限不变、提高容积率的,免收地价款,可以补缴地价款延长土地使用年限。
 
工改M0/出让年限
根据政策(东自然资〔2019〕174号文)指出:三旧”改造新型产业用地,改造为新型产业用地(M0)土地 出让年限为 50 年。
 
二次转让
工改M1/二次转让
根据政策(东府〔2020〕24 号文)第二章 第十二条:国有土地上面积 15 亩、容积率 3.0 以上的“工改 M1”高标准厂房和工业大厦项目,工业生产用房可按幢、层等为基本单元进行分割转让(现售),满足无独立用地需求的中小微制造业企业发展的空间需要,最高分割转让比例为工业生产用房总计容建筑面积的70%,单层建筑面积最少为500 平方米。
工改M0/二次转让
根据政策(东自然资〔2019〕174号文)第四章第十六条:已出让新型产业用地(M0)原则上不得改变使用类型。不可分割 M0 出让后确需申请分割转让的,经市人民政府批准同意后,应补缴土地出让金(剩余出让年限不变),补缴的土地出让金为剩余年期下可分割M0价格扣减原不可分割M0价格的差额。
 
物业类型
根据政策(东府〔2020〕24 号文):工改M1工业厂房高度一般不超过 60 米,层高一般按首层不高于 8 米、二层以上不高于 6 米控制,因工艺、流程的需求并提供相 关论证说明,可适当放宽局部建筑的高度和层高要求。
工改M0/物业类型
根据政策(东府〔2018〕112号文)第三章 第十六条:可在新型产业用地(M0)基础上配 置一定比例商业办公(C2)、配套型住宅(R0)和公共服务设施用地。
产业用途的计容建筑面积不得低于项目总计容建筑面积的50%;配套型住宅(R0)的 计容建筑面积不得高于项目总计容建筑面积的20%,限定出售给入驻企业配套用房的计容建筑面积不得超过项目总计容建筑面积的30%
 
分割比例、出让方式
根据政策(东府办〔2015〕127 号文)七:容积率 3.0 以上的“工改 M1”高标准厂房和工业大厦项目,工业生产用房可按幢、层等为基本单元进行分割转让(现售),满足无独立用地需求的中小微制造业企业发展的空间需要,最高分割转让比例为工业生产用房总计容建筑面积的 70%,单层建筑面积最少为 500 平方米。
 
根据政策(东府〔2018〕112号文)第六章 第二十五条 (三)、第二十六条、第二十九条:M0用地可分割转让的计容建筑面积不得超过该用地总计容建筑面积的49%。符合分割转让条件的产业用房单栋建筑的套内建筑面积不得少于2000平方米。产业用房可按基本单元分割,每个基本单元的套内建筑面积不得少于300平方米。开发主体可自主选择采取预售或现售方式进行销售。采用预售方式的,须参照商品房预售款管理办法,由市住建部门对其预售资金进行统一监管。
 
买受方
工改M1的生产用房买受方只需东莞注册的独立法人即可。
工改M0的产业用房买受方必须是在中国境内合法注册的法人单位,符合新型产业项目准入条件,经开发主体资格审查合格后方可参与购买。市发改部门会同市相关产业部门、招商创新办、园区管委会、镇人民政府(街道办事处)制定新型产业项目产业准入目录。
 
公共配套设施移交
根据政策(东府〔2020〕24 号文) 二 4:工改M1按需移交公共配套设施用地。
工改M0需按城乡规划要求,将不低于总面积15%的土地无偿移交政府。因地块 太小无法贡献土地或经规划评估无需贡献土地的,按照对应使用类型的2倍土地出让底价缴纳相 应部分土地的地价。
工改M0集中贡献公共配套设施用地按最低 2%比例、不少于 3000 平方米执行。
 
最后要说的话:
站在城市发展的角度,后续的政策方向,无论是M1还是M0,东莞都希望结合自身产业发展优势为包括生产性服务业在内的转型、新增的创新型产业构造合理的生产、研发活动空间,达到租售平衡,让企业运营加速,加大产业进军东莞的积极性。

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